NPL 실전사례 — 부실채권, 이렇게 돈이 된다

실장님, NPL 투자가 부실채권을 싸게 사는 거라던데… 부동산을 사는 건가요?

아니. 부동산이 아니라, 그 부동산에 걸린 "채권"을 사는 거야.

은행 대출이 이자·원금 90일 넘게 밀리면 "부실채권(NPL)"으로 분류돼. 은행은 이걸 오래 들고 있으면 손해라 싸게 팔지.

와, 1억 남는 장사네요!

성급해. 그 "채권"이 담보에서 실제로 얼마를 회수하느냐를 먼저 봐야 해.

이 채권엔 근저당권이 붙어 있어. 채권최고액이 배당에서 받을 수 있는 "천장"이야. 그 이상은 못 받아.

그럼 뭘 확인해야 해요?

담보 부동산의 예상 낙찰가, 선순위 채권, 최우선변제 임차인. 이게 회수액을 결정해.

실장님, 은행이 그 대출채권을 통째로 넘겨준대요! 이런 걸 뭐라고 부르죠?

대출채권을 사고파는 거래, "론세일"이라고 해. 채권에 딸린 근저당권도 함께 넘어와.

한 가지만 짚자. 이건 은행이 담보 잡고 돈 빌린 게 아니라 채권을 "완전히 판 것" — 진정양도(true sale)여야 해. 그래야 은행이 나중에 망해도 내 채권이 은행 재산으로 되돌아가지 않아.

계약서에 도장 찍었으니 이제 완전히 제 채권이죠?

아직 아냐. 채무자에게 "이 채권 넘어갔다"고 통지하거나 채무자의 승낙을 받아야 대항할 수 있어.

통지를 보낼 땐 채무자한테 "이의 없는 승낙"을 받아두면 좋아. 채무자가 원래 은행한테 주장할 수 있던 항변 — 이미 갚았다, 상계할 게 있다 — 을 나한테는 못 들이밀거든.

엇… 그런데 같은 채권을 다른 투자자한테도 이중으로 팔았다는 소문이…!

드물지만 있는 사고야. 이럴 땐 누가 이기느냐 — 확정일자 "날짜"가 아니라 통지가 채무자에게 "도달한 시점"으로 갈려.

그래서 내용증명·배달증명으로 "언제 도달했는지"를 기록해 둬야 하는군요.

정확해. 통지 발송이 아니라 "도달 관리"가 곧 권리 방어야.

채권최고액 6억짜리 근저당을 4억에 매입했어요. 낙찰만 되면 원금 다 회수죠!

그 "최고액"은 최대 한도일 뿐이야. 배당표를 열어보기 전엔 아무것도 확정된 게 아니지.

매각대금이 모든 채권자를 만족시키지 못하면, 법원은 법정 우선순위대로 순차 배당해. 내 근저당 "앞에" 몇 명이 서 있느냐가 회수율을 정하지.

봤지? 채권최고액은 "천장"이지 "보장액"이 아니야. 실제 잔여 배당액으로 매입가를 역산해야 해.

그럼 낙찰가가 너무 낮게 나올 것 같으면 손 놓고 봐야 하나요?

아니. 카드가 있어. 지나치게 싼 낙찰을 막는 "방어입찰", 또는 내가 직접 낙찰받는 "유입"이지.

방어입찰할 때 근저당권자는 유리해. 내가 낙찰받으면 배당받을 금액만큼은 현금 대신 "상계(차액지급)"로 처리하거든. 실제로 낼 돈이 확 줄어.

아하 — 그래서 다음 매수인한테 부담 없는 물건을 넘길 수 있는 거네요!

그게 바로 가치의 원천이야. "싸게 사서"가 아니라 "깨끗하게 사서" 값이 붙는 거지.

단, 저당권은 다 지워져도 유치권 하나는 안 지워지고 낙찰자가 인수해. 공사대금 못 받은 시공사가 유치권을 주장하면 그 채권을 내가 변제해야 하니, 실사에서 반드시 걸러야 해.

그럼 이 상가, 어떻게 출구를 잡죠?

clean title이 됐으니 밸류업 후 재매각하거나 임대료를 정상화해 캡레이트를 재평가받는 거야. 우리는 재매각으로 간다.

숫자로 보자. 매입가보다 재매각가가 높아야 비로소 수익이야.

결국 1화에서 하신 말씀이 여기서 완성되네요 — "할인율이 곧 수익은 아니다."

그래. 할인율은 착시야. clean title로 되파는 그 순간이 진짜 수익이지.