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ExitWise
⚖️ 2025–2026 현행 법률 기준Current Laws 2025–2026

외국인을 위한
한국 부동산 완전 가이드

The Complete Guide to
Korean Real Estate for Foreign Investors

법률 · 세금 · 절차 · 안전장치를 만화와 인포그래픽으로 쉽게 풀었습니다

Laws · Taxes · Procedures · Safeguards — explained visually with comics & infographics

96
조세조약 체결국Tax Treaty Countries
11
핵심 체크포인트Key Checkpoints
F5
영주권 취득 가능Permanent Residency
Wilson
⚠️ 법적 고지Disclaimer — 본 가이드는 일반 정보 제공 목적이며 법률·세무 조언이 아닙니다. 실제 거래 전 반드시 전문가와 상담하세요. This guide is for general information only and does not constitute legal or tax advice. Always consult a licensed professional before any transaction.
🗺️

한눈에 보는 취득 여정

Your Acquisition Journey at a Glance

📋1
허가구역 확인
Check Zone
서울·경기·인천 주의
Seoul needs permit
🏠2
공인중개사 계약
Sign Contract
등록 중개사 필수
Licensed agent only
💱3
외환 신고
FX Declaration
잔금 전 필수
Before final payment
💰4
취득세 납부
Pay Tax
60일 이내
Within 60 days
📝5
취득 신고
Notify
시·군·구청
Municipal office
🎉6
소유권 등기
Register Title
등기소
Registry office
🎨

Wilson의 만화 가이드

Wilson's Comic Guide

SCENE 01 — 허가구역 주의!PERMIT ZONE ALERT!
👨‍💼
해외 투자자
Investor
서울 아파트 사고 싶어요!
I want to buy a Seoul apartment!
잠깐! 서울은 계약 전 허가 필요해요! 🚨
Hold on! Seoul needs a permit BEFORE signing! 🚨
⚠️ 핵심⚠️ KEY

서울·경기·인천 주택은 계약 체결 전에 허가를 취득해야 합니다. 위반 시 이행강제금 부과!

Residential property in Seoul, Gyeonggi & Incheon requires a permit BEFORE signing. Violations incur compliance fines!

SCENE 02 — 세금 얼마야?!HOW MUCH TAX?!
취득 시: 1~12%
보유 중: 재산세+종부세
팔 때: 6~45% 양도세
On Buy: 1–12%
Holding: Property+RE Tax
On Sell: 6–45% CGT
😱
💰 세금💰 TAXES

외국인도 내국인과 동일한 세율 적용. 단, 비거주자는 1세대 1주택 비과세 혜택 없음!

Same tax rates as Korean nationals — BUT non-residents CANNOT claim the 1-household exemption!

SCENE 03 — 돈 보내기SEND MONEY BACK
✈️💰
팔고 나서 해외로 보내려면?
How do I send proceeds abroad?
세금 완납 → 매각확인서 발급 → 지정 외국환은행! ✅
Pay tax → Get disposal certificate → Designated FX bank! ✅
💸 송금💸 REMIT

양도소득세 완납 후 세무서에서 부동산매각자금확인서를 발급받아야 해외 송금 가능합니다.

After paying all capital gains tax, obtain a Certificate of Real Estate Disposal from the tax office — then you can remit abroad.

SCENE 04 — 영주권도 가능!GET PERMANENT RESIDENCY!
🏆
F-5
투자하면 비자도 받을 수 있나요?
Can I get a visa through investment?
F-2 즉시 발급!
5년 유지 → F-5 영주권 🎊
F-2 visa issued immediately!
5 years → F-5 Permanent Residency 🎊
🏆 투자이민🏆 INVESTMENT VISA

지정 관광·휴양시설에 7억원 이상 투자 시 F-2 비자 즉시 취득, 5년 유지 후 F-5 영주권 신청 가능.

Invest KRW 700M+ in designated resort/tourism facilities → immediate F-2 visa, eligible for F-5 permanent residency after 5 years.

💰

세금 한눈에 보기

Tax Overview at a Glance

🏷️ 취득세Acquisition Tax

6억 이하 주택Housing ≤ 600M1%
상업용 건물Commercial4%
다주택 중과Multiple homes8–12%
농어촌특별세(10%) + 지방교육세(10%) 추가 부담
+ Rural Tax (10%) + Local Education Tax (10%)

📅 양도소득세 (비거주자)Capital Gains Tax (Non-resident)

2년 이상 보유2+ years held6–45%
1–2년 보유1–2 years held60%
1년 미만 / 미등기<1 year / Unregistered70%
⚠️ 비거주자: 1세대 1주택 비과세 불가. 지방소득세 10% 추가.
⚠️ Non-residents: No 1-household exemption. +10% local income tax.

🏠 보유세 (연간)Annual Holding Taxes

재산세 (주택)Property Tax0.1–0.4%
종합부동산세Comprehensive RE Tax0.5–5%
납부 기준일: 매년 6월 1일 소유자. 외국인 비거주자 동일 적용.
Based on ownership as of June 1 each year. Same rules for non-resident foreigners.

🏘️ 임대소득세 (비거주자)Rental Income Tax (Non-resident)

기본 원천징수Standard withholding20%
싱가포르 조약Singapore treaty5%
일본·중국·베트남·UAEJP/CN/VN/UAE10%
조세조약 체결국은 제한세율 우선 적용. 지방소득세 10% 추가.
Treaty rate applies if lower than 20%. +10% local income tax.
📚

상세 가이드

Detailed Guide

🏙️
취득 절차 — 거주/비거주 완전 분리 Acquisition Procedure — Resident vs. Non-Resident 6개월 체류 기준으로 외환 신고 경로가 달라집니다 Your 6-month residency status determines your FX reporting path
▼

📋 거주 외국인 (국내 6개월 이상)

📋 Resident Foreigner (6+ months in Korea)

1
공인중개사 통해 계약 체결Sign contract via licensed real estate agent무등록 중개인 이용 시 형사책임 가능Unlicensed agents = potential criminal liability
2
실거래가 신고 30일 이내Report actual price within 30 days관할 시·군·구청Local municipal office
3
취득세 납부 60일 이내Pay acquisition tax within 60 days잔금 지급일 기준From final payment date
4
외국인 부동산 취득 신고Foreign acquisition notification계약일로부터 60일 이내, 시·군·구청Within 60 days of contract, local office
5
소유권 이전등기Register title transfer잔금일로부터 60일 이내, 등기소Within 60 days of final payment, registry office

📋 비거주 외국인 (국내 6개월 미만)

📋 Non-Resident Foreigner (under 6 months)

1
계약 체결 (허가구역 확인 후)Sign contract (after checking permit zones)
2
실거래가 신고 (30일)Report actual price (30 days)
!
⚡ 외국환거래 신고 — 잔금 지급 BEFORE⚡ FX Declaration — BEFORE final payment외국환은행(해외자금) 또는 한국은행(대출 포함). 미신고 시 취득가액 1~4% 과태료!Foreign exchange bank (overseas funds) or Bank of Korea (includes local loan). Fine = 1–4% of purchase price if skipped!
4
외국인 부동산등록번호 발급Obtain Foreigner Property Registration Number지방출입국·외국인관서Regional Immigration Office
5
취득 신고 + 취득세 납부Acquisition notification + pay tax
6
소유권 이전등기Register title transfer
🚫
취득 제한·금지 지역 Restricted & Prohibited Zones 서울 전역 포함 — 계약 전 반드시 확인 Includes all of Seoul — check before signing anything
▼
🚨
허가 필요 주거 구역 — 서울특별시 전역, 경기도 23개 시·군, 인천광역시 7개 자치구
계약 조건: 실거주 목적 한정 / 허가 후 4개월 내 입주 / 최소 2년 거주 / 자금출처 증명 필수
Permit-Required Residential Zones — All of Seoul, 23 cities/counties in Gyeonggi, 7 districts in Incheon
Conditions: Actual residence only / Move in within 4 months / 2-year minimum stay / Proof of funds required
제한 유형Restriction Type근거 법률Legal Basis
군사기지·시설 보호구역Military protection zones군사기지및군사시설보호법Military Bases Act
문화재 보호구역Cultural heritage zones문화재보호법Cultural Heritage Act
생태·경관보전지역Ecological conservation zones자연환경보전법Nature Conservation Act
야생생물 특별보호구역Wildlife protection zones야생생물보호법Wildlife Protection Act
💱
외환 신고 — 반입·반출 완전 가이드 Foreign Exchange — Complete In/Out Guide 자금 반입부터 매각 후 송금까지 단계별 절차 From bringing funds in to repatriating sale proceeds
▼

✈️ 자금 반입 시

✈️ Bringing Funds In

상황Case신고처Where to Report
해외 송금 자금Overseas remittance외국환은행Foreign Exchange Bank
국내 대출 포함Includes domestic loan한국은행Bank of Korea
현금 $10,000 초과 반입Cash > USD 10,000세관Customs

🏠→✈️ 매각 후 자금 반출

🏠→✈️ Sending Proceeds Back Abroad

1
양도소득세 완납Pay all capital gains tax
2
부동산매각자금확인서 발급Obtain Certificate of Real Estate Disposal관할 세무서 | 처분일로부터 5년 이내 신청, 10일 내 발급Local tax office | Apply within 5 years, issued within 10 days
3
지정 외국환은행 통해 해외 송금Remit via designated foreign exchange bank확인서 금액 범위 이내, 단일 지정은행 통해서만Up to certified amount only, through one designated bank
🏆
투자이민 — F-2 비자 & F-5 영주권 Investment Immigration — F-2 Visa & F-5 Permanent Residency 7억원 이상 투자로 비자 즉시 취득 가능 Invest KRW 700M+ for immediate visa eligibility
▼
🏆
제도 운영: 2026년 4월 30일까지 (3년 연장 확정)
Program valid through April 30, 2026 (confirmed 3-year extension)
지역Region최소 투자Min. Investment
인천경제자유구역 (송도·영종·청라)Incheon FEZ (Songdo, Yeongjong, Cheongna)KRW 1B+KRW 1B+
제주, 부산, 평창 알펜시아 등Jeju, Busan, PyeongChang AlpensiaKRW 700M+KRW 700M+
여수, 강릉 정동진 등Yeosu, Gangneung JeongdongjinKRW 70M+KRW 70M+
F-2
투자 직후 발급. 취업·사업·거주 자유로운 경제활동 허용.
Issued immediately. Free to work, do business, and reside.
F-5
F-2 취득 후 5년 유지 → 영주권 신청. 이후 투자금 회수 가능.
Maintain F-2 for 5 years → apply for permanent residency. Investment may be recovered after.
🌐
조세조약 국가별 비교 Tax Treaty Rates by Country 96개국 협정 — 내 나라 세율 확인하기 96 countries — check your country's treaty rate
▼
🇸🇬
싱가포르
Singapore
5%
임대 제한세율 (최저)
Rental limit rate (lowest)
🇯🇵
일본
Japan
10%
임대 제한세율
Rental limit rate
🇨🇳
중국
China
10%
임대 제한세율
Rental limit rate
🇻🇳
베트남
Vietnam
10%
임대 제한세율
Rental limit rate
🇦🇪
UAE
10%
임대 제한세율
Rental limit rate
🇮🇩
인도네시아
Indonesia
15%
임대 제한세율
Rental limit rate
🇺🇸
미국
USA
15%
+ FIRPTA 이중신고
+ FIRPTA dual filing
💡
모든 조약에서 한국이 1차 과세권을 가집니다. 거주지국에서 외국납부세액공제를 신청해 이중과세를 방지하세요.
Korea holds primary taxing rights under all treaties. File for a foreign tax credit in your home country to prevent double taxation.
❓

자주 묻는 질문 (FAQ)

Frequently Asked Questions

1외국인도 한국 부동산을 자유롭게 살 수 있나요?Can any foreigner freely purchase Korean real estate?▼
기본적으로 가능합니다. 단, 서울·경기·인천 주택은 계약 전 허가가 필요하고, 군사시설·문화재·생태 보호구역은 별도 허가 없이 취득이 불가능합니다. 상업용 부동산(오피스·물류·토지)은 일반 신고제로 비교적 자유롭게 취득할 수 있습니다. Generally yes. However, residential property in Seoul, Gyeonggi, and Incheon requires prior government approval. Military, cultural heritage, and ecological zones are off-limits without special permits. Commercial real estate (offices, logistics, land) operates under a simpler notification system.
💡 상업용 부동산 투자자라면 서울 프라임 오피스도 신고제 적용으로 진입 장벽이 낮습니다.
💡 For commercial real estate investors, Seoul prime offices use the simpler notification system — lower barrier to entry.
2한국에 직접 오지 않아도 매입할 수 있나요?Can I buy Korean property without visiting Korea?▼
네, 가능합니다. 해외에서 공증된 위임장(Power of Attorney)을 통해 국내 대리인(법무사·변호사)이 계약, 신고, 등기 전 과정을 대행할 수 있습니다. ExitWise 전문가 매칭 서비스를 통해 검증된 대리인을 연결받으세요. Yes, it's possible. With a notarized Power of Attorney, a local representative (judicial scrivener or attorney) can handle the entire process including contract signing, reporting, and title registration. ExitWise expert matching connects you with verified local representatives.
3취득부터 매각까지 총 세금 부담은 얼마나 되나요?What is the total tax burden from purchase to sale?▼
비거주 외국인이 서울 상업용 건물(50억원)을 5년 보유 후 매각하는 예시: Example: non-resident buying a Seoul commercial building (KRW 5B), holding 5 years, then selling:
취득 시On Purchase: 취득세 4% + 농특세 0.4% + 교육세 0.4% = ~4.8%
보유 중 (연)Annual Holding: 재산세 ~0.25% + 종부세 ~0.5% = ~0.75%/yr
매각 시On Sale (2yr+): 양도소득세 최대 45% + 지방소득세 10% = 최대 49.5% (차익 기준)
*조세조약 적용 시 임대소득 원천징수세율 인하 가능 *Tax treaty may reduce rental income withholding rate
4매각 대금을 해외로 송금할 때 제한이 있나요?Are there restrictions on repatriating sale proceeds?▼
제한은 있지만 충족 조건을 갖추면 전액 송금 가능합니다. ① 양도소득세 완납 → ② 세무서에서 매각자금확인서 발급(10일 소요) → ③ 지정 외국환은행 통해 송금. 확인서상 금액을 초과하는 송금은 불가합니다. There are procedures, but full repatriation is possible once conditions are met: ① Pay all capital gains tax → ② Obtain Certificate of Real Estate Disposal from tax office (10 days) → ③ Remit through designated foreign exchange bank. Cannot exceed the certified amount.
5싱가포르 패밀리오피스가 한국에 투자할 때 가장 유리한 구조는?What is the most tax-efficient structure for Singapore family offices investing in Korea?▼
한·싱가포르 조세조약(2020.1.1 발효)에 따라 임대소득 원천징수세율이 5%(국내 20% 대비 절반 이하)로 인하됩니다. 단, 양도소득은 부동산 소재지국(한국) 우선 과세 원칙이 적용됩니다. 법인 구조 vs 개인 투자 선택에 따라 취득세율(법인 중과 12%)이 달라지므로 전문 세무사 자문이 필수입니다. The Korea-Singapore tax treaty (effective Jan 2020) reduces rental income withholding to 5% — less than half the standard 20%. Capital gains: Korea still holds primary taxing rights. Note: corporate structure triggers a 12% acquisition tax vs. individual rates — consult a specialist on optimal structure.
💡 싱가포르 조약 5% 세율은 현재 한국과 조약을 맺은 96개국 중 최저 수준입니다.
💡 Singapore's 5% treaty rate is the lowest among Korea's 96 tax treaty partners — a meaningful advantage for SG-based investors.
6영주권(F-5)을 받으면 투자금을 회수할 수 있나요?Can I recover my investment after getting F-5 permanent residency?▼
가능합니다. F-5 영주권 취득 이후에는 투자이민 목적의 유지 의무가 소멸되므로 부동산을 처분하고 투자금을 회수할 수 있습니다. F-2 비자 단계에서 5년 유지 조건을 충족해야 F-5 신청이 가능합니다. Yes. Once you obtain F-5 permanent residency, the mandatory investment holding requirement expires — you can then sell the property and recover your investment. You must maintain the investment for 5 years on F-2 status before applying for F-5.
7IM(투자설명서)이 왜 필요하고 ExitWise에서 어떻게 만드나요?Why do I need an IM and how does ExitWise generate it?▼
IM(Investment Memorandum)은 외국인 투자자가 한국 부동산의 수익성·리스크·법적 구조를 파악하는 핵심 문서입니다. ExitWise AI가 3분 내 자동 생성하며, 영어·중국어·일본어·베트남어·인도네시아어·아랍어 등 8개국어로 즉시 번역됩니다. An Investment Memorandum is the essential document for foreign investors to understand the returns, risks, and legal structure of Korean real estate. ExitWise AI generates it in under 3 minutes, automatically translated into English, Chinese, Japanese, Vietnamese, Indonesian, Arabic, and more.
💡 ExitWise에서 전문가를 통해 IM을 받으면 언어 장벽 없이 한국 부동산 딜을 분석할 수 있습니다.
💡 With an ExitWise-generated IM, you can analyze Korean real estate deals without any language barrier.
✅

최종 체크리스트

Final Checklist

항목을 클릭해서 완료 표시를 할 수 있습니다

Click items to mark them as complete

✓
허가구역·제한구역 확인Check permit/restricted zones서울·경기·인천 주택 → 계약 전 허가Seoul/Gyeonggi/Incheon housing → permit first
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거주/비거주 구분 확인Confirm resident/non-resident status6개월 체류 기준 — 외환 신고 경로 결정6-month threshold determines FX path
✓
등기부등본 확인Title registry checkiros.go.kr — 잔금 직전 최종 확인iros.go.kr — final check before payment
✓
등록 공인중개사 통해 계약Sign via registered licensed agent계약일로부터 30일 내 실거래가 신고Report actual price within 30 days
✓
⚡ 비거주자: 잔금 전 외국환거래 신고⚡ Non-resident: FX declaration before payment미신고 시 1~4% 과태료Penalty: 1–4% of purchase price
✓
취득세 60일 내 납부Pay acquisition tax within 60 daysWetax 또는 시·군·구청Via Wetax or local office
✓
소유권 이전등기 60일 내Register title within 60 days관할 등기소Local registry office
✓
매각 후: 양도세 신고 2개월 내Post-sale: file CGT within 2 months양도월 말일 기준From end of month of transfer
✓
송금: 매각확인서 발급 후 외국환은행Remit: disposal certificate → FX bank처분일로부터 5년 이내 신청 가능Apply within 5 years of disposal

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📚 주요 출처

📚 Key Sources

🏛️ MOLIT(국토교통부) ⚖️ EasyLaw(생활법령) 🧾 NTS(국세청) 🏦 Bank of Korea 📊 InvestKOREA 📝 인터넷등기소Internet Registry 💰 실거래가Transaction Prices 🏙️ IFEZ(인천경제청)
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